5月14日晚間，合景泰富發布公告稱，集團2024年1月票據本金金額的15%連同其應計及未付利息于強制贖回日期（即2023年5月14日，下同）到期及應付。截至當天，合景泰富尚未支付該部分本金及其利息1.19億美元，構成違約事件，公司將對境外債務進行全面重組。

針對該事件，據合景泰富內部人士透露，目前公司經營和運營一切正常，近期的債務安排對上市公司的影響不大。

一筆美元債違約，啟動境外債務重組

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在一筆2024年到期的優先票據的強制贖回日，合景泰富未能按期予以兌付，由此構成違約事件，合景泰富最終選擇對境外債務進行全面重組。公告顯示，該筆2024年到期的6厘優先票據發行于2022年9月，發行規模約7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據交換要約而來。

據悉，截至5月14日，合景泰富尚未就該部分本金及其利息作出贖回付款約1.19億美元。根據2024年1月票據的條款，未能于強制贖回日期支付該部分本金將構成違約事件，因此，未能于強制贖回日期后30日寬限期屆滿時支付有關利息。

對此，合景泰富在其公告內表示，鑒于目前的挑戰，應為其所有持份者的利益實時探尋目前境外債務狀況的全面解決方案，以確保集團可持續經營。合景泰富現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、流動資金及探尋所有可行的解決方案，以緩解當前的流動資金問題，并盡快為所有持份者達成最佳的解決方案。此外，合景已委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支持，為制定當前境外債務狀況的全面解決方案作準備。

此外，公告稱，合景泰富期待與境外債權人接洽及合作，并呼吁給予耐心、理解及支持，一起與公司尋求境外債務的全面解決方案，共同解決整體行業面對的問題。公司將與債權人保持積極溝通，并將于切實可行情況下盡快就任何重大進展向市場提供最新資料。

針對該事件，合景泰富內部人士透露，目前公司經營和運營一切正常，近期的債務安排對上市公司的影響不大。

對于此次主動尋求境外債務全面解決方案的原因，合景泰富在其公告中表示，自2021年下半年以來，我國房地產行業面對前所未有的挑戰，受負面信貸事件及行業融資渠道受限等影響，包括集團在內的民營開發商面對更大的流動資金壓力。整體行業困境使購房者信心減弱，影響房地產銷售需求；市況變動令我國眾多房地產開發商的經營及融資現金流減少。

“集團一直依賴其內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務。根據地方政府政策的規定，集團絕大部分現金均存入指定銀行賬戶進行嚴格預售現金托管，以確保在建物業竣工。盡管已作出最大努力，但集團可用于支付境外債務的資金仍持續受壓?！焙暇疤└蝗缡欠Q。

銷售去化不力，影響現金流和持續融資能力

值得一提的是，在此次違約事件之前，面對行業波動，合景泰富積極采取措施管理其債務。公告顯示，截至2022年12月31日，合景泰富全年共兌付包括境內債券、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）及ABS（資產支持證券）本金合計75.44億元，境外美元債券3.63億美元，以及12.84億港元銀團貸款，合計人民幣約113億元。

與許多面臨債務壓力的房企相同，合景泰富也在積極通過資產出售的方式補充現金流。2022年7月份，合景泰富向龍湖集團全資附屬公司轉讓了香港“尚 珒溋”項目50％的股權及股東貸款，作價13億港元，錄得稅后利潤約4.9億港元。在此基礎上，今年5月12日，合景泰富發布公告稱，將上海兆景旗下項目及上海錦怡旗下項目出售予中國平安，總代價合計約7.5億元。關于此番出售，合景泰富在其公告內表示，為改善流動資金以滿足集團的財務需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益之條款，就資產物色潛在買家；而出售事項一經落實，將可讓集團變現目標公司價值及改善集團流動資金。

受到市場環境變化影響，其2022年全年合景泰富業績表現較平淡。年報顯示，2022年，合景泰富預售額合計508.6億元，預售面積為256.7萬平方米；錄得營業收入為134.53億元，較2021年約238.45億元減少43.6%。對此，合景泰富表示，減少主要是由于疫情持久，導致施工進度延誤，物業交付時間表因此而延遲；同時，多個城市為應對疫情而實施的封鎖措施也對集團來自物業投資及酒店營運的收入造成負面影響，而房地產市場也于年內轉差，削弱了物業買家的信心。

截至2022年末，合景泰富錄得虧損約98.42億元。與此同時，合景泰富有息債務的即期部分約222.45億元，而現金及現金等價物為33.56億元，債務償付壓力較大。

時至今年，在商品房銷售去化方面，合景泰富的表現并不算理想。公告顯示，今年前4個月，合景泰富連同其附屬公司、合營企業、聯營公司的預售額為149.62億元，同比減少約14%。不過，由于疫情結束后消費復蘇，帶動合景泰富旗下商辦市場復蘇明顯。對此，合景泰富方面稱，伴隨消費需求升級，商業運營服務市場將迎來更大發展空間，商業地產業務將成為部分房企業務發展的“第二增長曲線”。

對于合景泰富當前面臨的局面，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，“由于當前樓市回暖乏力，高負債的合景泰富去化不力，影響了現金流和持續融資能力，致使短期流動性無法覆蓋已被延期過但又再次到期債務所致?！?/p>

同策研究院研究總監宋紅衛分析認為，自“三道紅線”等調控政策實施以后，房企的融資變得愈加艱難，由于近兩年房地產市場銷售下行，對于融資的依賴性增加，如果一家房企的融資通道沒有開啟，債務違約或是早晚的事情。從目前合景泰富的情況來看，出現債務危機的原因在于，一方面是銷售情況壓力較大，特別是其重倉的大灣區整體仍然較為低迷，長三角區域僅上海、杭州有點起色，其他城市也低迷；另一方面，目前合景泰富賬面應該有現金流，但這些資金只能用于保交樓，不能挪用去還債。

另外，匯生國際資本總裁黃立沖指出，任何房地產公司只要債務比率（即所有的負債除以所有的資產）超過70%，在市場下行背景下，均有出現債務危機的可能性。

業內建議：爭取政策面支持、加快銷售回款

在柏文喜看來，合景泰富違約之后，只能被迫與債權人就債務重組問題進行協商，以化解債務違約帶來的流動性壓力，爭取公司能夠維持正常運營并加大推盤力度和加快銷售回款，這也是最大限度保護債權人利益的基礎，因為如果因為違約就提請對發行人進行清算，顯然是既不合算也不現實。

值得一提的是，除合景泰富以外，越來越多的出險房企選擇整體債務重組以進一步緩解短期償債壓力。旭輝集團、龍光集團、融創中國、華夏幸福（600340）等相繼完成境內或境外債務整體重組。同時，世茂集團、花樣年等多家房企還在債務重組進展過程中。

克而瑞報告指出，政策利好之下，改善了債權人對出險企業流動性修復以及市場銷售回暖的預期，一定程度上也促進了房企整體債務重組方案的推進。同時，對于債權人而言，目前房地產市場短期內難以修復，相比之下，債務重組可以讓出險房企獲得階段性的穩定，在一定程度上也能更好地保證債權人的利益。

不過，克而瑞發布同時指出，“債務重組完成之后，企業中長期的‘回血’自救才是關鍵。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身‘造血能力’，才能真正擺脫困境?！?/p>

值得一提的是，業內人士分析指出，目前出現了一個現象，有過展期的企業，近期都沒有成功發過債。同時，在銷售方面，企業之間分化也比較嚴重，所以房企的經營性現金流入也存在一定問題。此外，中債擔保增信融資的認購情況也不太理想，很難給企業雪中送炭，因此，建議企業端的支持還需要進一步落地和加大。

展望合景泰富下一步發展，宋紅衛指出，如果任由事態發展，會進入債權人通過凍結資產、企業信用下降、融資更難、債務壓力更大的惡性循環，“目前合景泰富可以從兩個方面入手：一是爭取政策面的支持，比如紓困基金、專項救助基金等，打開融資通道，恢復企業的信用；二是加快銷售回款，戰略性回歸核心一二線城市，處置三四線城市項目，增加及優化企業自身造血能力。”

合景泰富在其公告中表示，2022年度，合景泰富已完成交付總建筑面積約80.62萬平方米，預計今年房地產行業將呈現穩健復蘇，逐步恢復正常營運；未來集團務求通過“強銷售、降負債”的措施，不斷改善資產負債狀況，全面增強現金流動性，并繼續采取有效措施，以提高經營效率、實施精準市場營銷、控制風險及降低成本。