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【東興房地產】房地產行業2023 年中期策略：行業格局重塑趨勢明顯，發展模式變革勢在必行（20230706）

行業：新房銷售方面，經歷了3 月和4 月的顯著回暖后，5 月開始修復動能明顯減弱。經濟發展和人口流入更具優勢的高能級區域，新房銷售的韌性更強。土地成交方面，經歷了一季度的回穩后開始陷入萎靡，高能級城市的土地市場成交明顯強于低能級城市。到位資金方面，部分民營房企依然面臨持續的流動性壓力和較大的信用風險，金融機構的信貸投放依舊較為謹慎。

房企：銷售方面，主流房企的銷售結構更加向高能級城市傾斜，通過銷售均價提升帶動銷售額的增長，并且央國企銷售增速大幅領先于非央國企。拿地方面，主流房企拿地力度提升，拿地偏向于高能級區域，高均價央國企拿地力度更大。融資方面，央國企債券融資占比持續提升，股權融資重啟下央國企占據先機。

展望：當前行業格局正在重塑，央國企在銷售、拿地、融資、投資層面獲得了全面領先，在未來將有望進一步兌現為市占率和盈利能力的領先。行業持續出清，格局重塑的背景下，當前有能力繼續拿地擴張的房企迎來了難得的優質項目儲備期。房地產市場高速增長階段已經結束，行業金融屬性弱化，回歸實體經濟本源，改善需求成為未來主導。“高負債、高杠桿、高周轉”的舊模式過于強調規模和周轉，屬于低質量的粗放式擴張，高質量轉型成為必然。通過高質量的精細化運營提升開發業務盈利能力和提升經營服務業務的競爭力已經是大勢所趨。

投資策略：主線一：重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企。

高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產等龍頭央國企將有望受益。主線二：具有優質的經營體系，開發主業穩健，同時在地產運營和服務領域有所建樹的優質房企。開發業務穩健，同時在不動產運營和服務領域具有一定先發優勢和布局優勢的龍湖集團、萬科A 等龍頭房企，有望在行業發展轉型過程中搶占先機。